Анализ земельного участка

Земля является ограниченным ресурсом. Чтобы получить земельный участок в право собственности, то его необходимо либо взять в аренду, либо приватизировать, либо купить. В Украине рынок земли представлен большей частью первичным рынком, а, соответственно, государство, являясь собственником и продавцом одновременно, определяет и существующие на нем правила купли-продажи, в том числе и в ценообразовании.

Если понравившейся земельный участок находится в государственной собственности, то договор аренды заключается между Вами и соответствующей государственной администрацией. В договоре должны обязательно оговариваться условия и сроки аренды, месторасположение участка, арендная плата, ответственность сторон.
Кроме первичного рынка, в стране существует и вторичный рынок земли. Цена земельного участка на вторичном рынке земли определяется по соглашению сторон, но она не может быть ниже экспертной оценки участка, которая должна быть указана в договоре. Иногда можно наблюдать существенный разрыв цен между первичным и вторичным сегментами земельного рынка.

На сегодняшний день земельный участок можно приобрести в аренду или выкупить на земельных аукционах, которые ежегодно проходят по всей Украине. Например, в 2006 году в Украине было продано 5 тыс. 917 земельных участков несельскохозяйственного назначения общей площадью 3 тыс. 646 га на 1 млрд. 324,14 тыс. грн.
В 2007 году земельные аукционы уже прошли в таких городах Украины, как: Одесса, Хмельницкий, Львов, Киев, Севастополь, Луцк, Запорожье, Ивано-Франковск, Днепропетровск.

При приобретении участка, необходимо определить его целевое назначение. Если участок находится в пределах сельхоз угодий, то его можно использовать только для сельскохозяйственной деятельности.

Судя по размерам проданных или взятых в аренду земель, огромное количество юридических и физических лиц имеют в своем распоряжении земельный участок. Однако возникает вопрос – что делать с купленным ресурсом? Если вы все-таки собрались что-то строить на данном участке, то необходимо определить концепцию наилучшего использования. Услуги по определению наилучшего использования земельного участка предоставляют консультанты на рынке недвижимости.
В последнее время на рынке существует практика проведения тендеров среди консультантов. Отбор проходит по таким критериям: рекомендации о компании, качество предоставляемых услуг, опыт работы на рынке. Кроме того, на позитивный выбор влияет ряд факторов - статус компании, имя, серьезность делового подхода, престиж. Расценки компаний зависят от многих факторов, поэтому определенно назвать какую-либо сумму достаточно сложно.

Необходимо обращать большое внимание на анализ участка и исследования участка необходимо проводить обязательно, потому что в ходе исследования определяются возможности реализации различных проектов недвижимости.

В ходе анализа исследуются месторасположение участка, его окружение, характеристики, транспортные потоки, а также возможности потенциального развития прилегающей территории. Изучение территории нахождения будущих объектов является очень важным и необходимым этапом проводимых исследований.
Кроме данных для будущих проектных работ, изучение территории дает возможность продумать перспективы развития и успешность уже готового объекта недвижимости. Компания-консультант анализирует географическое положение участка, его местонахождение в пределах определенного административного района, наличие транспортной развязки.
При физическом описании объекта внимание обращают на площадь участка, рельеф, визуальную доступность.
Далее проводят анализ ближайшего окружения для того, чтобы определить, какие лица и группы здесь проживают, какие фирмы расположены в районе и пр.
Важной характеристикой оценки является транспортная и пешеходная доступность участка, поскольку от этого зависит концепция будущего объекта недвижимости.
Хорошо зная район расположения будущего объекта, можно предугадать действия конкурентов и их последствия в борьбе на локальном рынке.

Все это помогает оценить возможность реализации проекта и определить, какие архитектурные, юридические, градостроительные и землеустроительные ограничения могут повлиять на его развитие.