Кто формирует спрос?

В сфере строительства жилья, наряду со значительно большей доходностью по сравнению с другими сегментами рынка недвижимости, присутствуют и огромные риски. По отзывам застройщиков, они стремятся направлять свои инвестиции в сектор коммерческой недвижимости.

Инвестиции и риски

Ближайшие перспективы основных сегментов рынка недвижимости Украины и их доходность выглядит следующим образом.

- Торговая недвижимость – новые предложения в ближайшие год-два составят 14 торговых центров в столице и 80 в регионах, площадь 269 тыс. кв. м и 1,7 млн. кв. м соответственно. Ставки аренды в Киеве и городах-миллионниках – ?500-1900 за кв. м в год. Это примерно вдвое больше, чем в Праге, Варшаве и в полтора раза – в Будапеште.

-Офисная недвижимость – сегодня существует 37 офисных центров в столице, планируется еще 62. Только в этом году новое предложение должно составить не менее 140 тыс. кв. м. В регионах в ближайшие год-два – 58 БЦ, площадь которых составит 313 тыс. кв. м.

- Жилая недвижимость – новое предложение в Киеве составляет 1,2-1,5 млн. кв. м в год, в городах-миллионниках – 150-400 тыс. кв. м, в областных центрах – 20-100 тыс. кв. м. Себестоимость строительства жилья – $800-900 за кв. м, при этом она растет примерно на $100 в год.

При значительно большей доходности строительства жилья по сравнению с другими сегментами присутствуют и огромные риски, из-за чего западные инвесторы меньше интересуются данным сектором в отличие от коммерческой недвижимости. Ведь проект может быть остановлен на любой стадии. Риски существуют по срокам, по разрешительным процедурам, по продажам площадей и т.д.

О возможном обвале цен на рынке жилья специалисты говорили не раз. Даже назывались сроки, например, перед президентскими выборами 2004 г. Последний раз резкий спад активности наблюдался весной этого года, когда на многих новостройках приостановили продажу квартир, а введение в эксплуатацию нового жилья уменьшилось, в Киеве, например, на 22% в I квартале по сравнению с аналогичным периодом 2006 г. «Квартирного бума сегодня в Киеве нет», - заявляет Владимир Винокур, директор центра недвижимости и оценки «Мегакон-В».

Действительно при всех разговорах о строительном буме сейчас строят в три раза меньше, чем до 1989 г. В то же время макроэкономические показатели весьма благоприятные в последний год. Стабильное развитие рынка обуславливают его привлекательность для украинского и иностранного капитала.

«Что касается перспектив рынка коммерческой недвижимости, то они огромны, но обвал арендных ставок возможен», - считает директор представительства Jones Lang La Salle Андрей Назаренко. И если они снизятся до уровня Варшавы – $20-30 за кв.м, это может поломать планы инвесторов. А произойдет это в случае выхода новых игроков и объектов на рынок. Относительно малая емкость рынка приведет к быстрому насыщению и обвалу цен.

Кроме того, у нас отсутствует реальная конкуренция в девелопменте коммерческой недвижимости. Это продукт местных девелоперов, которые не выдержат конкуренции в случае прихода западных коллег с обкатанными проектами и технологиями их создания.

Стратегия и тактика

Компании сейчас строят не наобум, а основываясь на и маркетинговых исследованиях. А выход некоторых строительных компаний на международные фондовые рынки («ХХI век», «ТММ», Dragon-Ukrainian Propertiers&Development PLC) позволяет привлечь существенный капитал для развития. «Наша компания 90% своих инвестиций направляет в сектор коммерческой недвижимости, - говорит президент Инвестиционно-проектной компании «XXI век» Лев Парцхаладзе, - так выгоднее». «Сейчас практически нет спроса на жилье эконом-класса, соответственно, строители переключаются на торговую или элитную недвижимость», - утверждает Алексей Некрасов, аналитик компании Gait and Taggart Securities.

Вместе с тем, по словам гендиректора компании ТММ Николая Толмачева, теперь компания сможет направить полученные средства на освоение новых сегментов рынка, продавать жилье на конечной стадии строительства, а не на уровне котлована. Кроме того, будут продавать не голые стены без внутренней отделки, в которых каждый фантазирует, как хочет, не разбираясь в этом деле, а готовый проект, покупатель сможет только выбирать из предлагаемого ассортимента.

Статистика показывает, что когда квартира сдана «под ключ», покупатель и не стремится там ничего переделывать. «Мы будем формировать спрос на рынке, а не подстраиваться под него, - говорит Николай Толмачев, - будем обслуживать свои дома в течение 30-50 лет, только тогда покупатель может быть уверен в их качестве».

Таким образом, нынешняя высокая доходность на рынке недвижимости – одновременно и высокие риски, отпугивающие серьезных инвесторов. Украинский рынок спекулятивен. Он существует в условиях отсутствия опыта, спада активности. Цены растут, не имея для этого оснований. Ведущие аналитики прогнозируют рост цен на уровне 10-12%, а он составляет 70%. Существует огромный барьер недопонимания и взаимных ошибочных ожиданий между местными властями и застройщиками.