Как избежать обмана при покупке квартиры

Как избежать обмана при покупке квартиры

Присмотрев подходящую по всем параметрам жилую недвижимость, рекомендуется обратиться к опытному юристу или квалифицированному риэлтору, которые оказывают юридическую поддержку при покупке жилья.

Если вы действуете самостоятельно, то, прежде всего, рекомендуется удостовериться, что продавец является собственником квартиры, потому что распоряжаться имуществом имеет право только собственник недвижимого имущества или лицо, уполномоченное собственником недвижимости на отчуждение квартиры. Таким образом, необходимо ознакомиться с документами, которые подтверждают право собственности продавца на квартиру (жилой дом).
Согласно действующему законодательству Украины, квартира (жилой дом) может принадлежать продавцу на основании следующих документов.

1) Договор купли-продажи (мены, дарения, пожизненного содержания).
2) Свидетельство о праве собственности, выданное органом приватизации.
3) Свидетельство о праве собственности, выданное органом местного самоуправления и местной государственной администрацией.
4) Решение суда, третейского суда о признании права собственности на объект недвижимого имущества.
5) Свидетельство о праве на наследство, выданное государственным нотариусом.

Кроме того, право собственности продавца на квартиру (жилой дом) должно быть зарегистрировано в Бюро технической инвентаризации (БТИ) по месту расположения недвижимого имущества. Доказательством такой регистрации является регистрационная надпись (штамп БТИ) на обратной стороне правоустанавливающего документа.

Также частью правоустанавливающего документа продавца на квартиру (жилой дом) является справка-характеристика, с которой тоже нужно ознакомиться. Срок действия этого документа – три месяца со дня выдачи.

Справка-характеристика дает возможность выяснить такие важные моменты, как:
1) За кем, на основании чего право собственности на данный объект недвижимости зарегистрировано в регистрационной книге БТИ, адрес отчуждаемого объекта недвижимости.
2) В каких долях недвижимое имущество принадлежит продавцу, если квартира (жилой дом) принадлежит нескольким сособственникам на праве общей долевой собственности.
3) Метраж общей и жилой площадей отчуждаемого объекта недвижимости.
4) Балансовая или инвентаризационная стоимость отчуждаемого объекта недвижимости.
5) Количество комнат.

На подготовительном этапе следует также ознакомиться с данными технического паспорта квартиры (жилого дома) и обратить особое внимание на совпадение данных о номере дома/квартиры, цифрах общего и жилого метражей. Сведения, указанные в правоустанавливающем документе и справке-характеристике, должны совпадать с данными, указанными в техническом паспорте. При наличии перепланировки в квартире, которую вы планируете приобрести, необходимо затребовать у продавца разрешение исполкома районного совета на осуществление такой перепланировки.

Дополнительно необходимо проверить наличие (или отсутствие) прав третьих лиц на отчуждаемую квартиру (жилой дом), а также обременений/отягощений в отношении этого объекта недвижимости.
Осуществить это на практике можно, проверив следующее:

1) Наличие согласия сособственников (если таковые имеются), а также согласия супруга/и/ на отчуждение квартиры (жилого дома). Если сособственниками отчуждаемой квартиры (дома) являются несовершеннолетние дети, рекомендуем проверить наличие у продавца разрешение опекунского совета на продажу квартиры (дома). Если у продавца есть оформленное нотариально согласие обоих родителей на подписание договора несовершеннолетним, или они вдвоем подписывают его за малолетнего ребенка, то наличие разрешения опекунского совета не является обязательным. Однако следует обратить внимание на то, что это противоречит Закону Украины «Об охране детства». Поэтому на сегодняшний день у нотариусов нет однозначного мнения касательно обязательности наличия разрешения опекунского совета на отчуждение квартиры, сособствениками которой являются несовершеннолетние.

2) Наличие (отсутствие) ареста/запрета отчуждения недвижимого имущества. Эту процедуру осуществляют нотариусы при удостоверении сделки купли-продажи (при условии, что нотариус подключен к реестру запретов отчуждения).

3) Наличие/отсутствие задолженностей по оплате коммунальных услуг, а также услуг обслуживающих (снабжающих) организаций (водо-, газо-, электроснабжение, услуги телефонной связи и телесервиса). Отсутствие задолженностей по квартплате и коммунальным услугам подтверждается справкой из ЖЭКа или кооператива. Необходимо также удостовериться в наличии/отсутствии договора с жилищно-эксплуатационной конторой на обслуживание.
Однако на сегодняшний день в договор купли-продажи все чаще стали включать оговорку о том, что на момент подписания договора купли-продажи в данной квартире никто не зарегистрирован.

4) Наличие/отсутствие технической документации на оборудование, имеющееся в квартире (электрические счетчики, счетчики водоснабжения и газа и т. п.), а также договора и расчетных книжек снабжающих организаций (энергоснабжение, водоканал, телефонная связь и т. п.).

5) Если предметом договора купли-продажи является частный дом, то необходимо проверить наличие/отсутствие задолженности продавца по уплате земельного налога и, прежде всего, наличие/отсутствие основания для уплаты такого налога. Основанием для уплаты налога на землю является Государственный акт на право собственности на землю либо договор аренды. Приобретая частный дом, одновременно с заключением договора купли-продажи дома необходимо заключать сделку купли-продажи земельного участка (либо заключать договор аренды земельного участка).

В соответствии с нормами действующего законодательства сделка купли-продажи квартиры (жилого) дома осуществляется путем подписания сторонами договора купли-продажи. Обязательным является нотариальное удостоверение и государственная регистрация такой сделки.
Для заключения сделки купли-продажи, кроме оформленных в соответствии с действующим законодательством документов, подтверждающих право собственности продавца, стороны должны предъявить следующие документы.

Продавцу необходимо предоставить документы:
1. Паспорт, идентификационный номер.
2. Доверенность на представителя (если от имени собственника действует уполномоченное им лицо), нотариально удостоверенная, его идентификационный номер.
3. Правоустанавливающий документ, справка-характеристика, технический паспорт на отчуждаемый объект недвижимости.
4. Письменное нотариально удостоверенное согласие супруга (и) на отчуждение объекта недвижимости.
5. Разрешение опекунского совета на отчуждение квартиры, если сособственниками являются несовершеннолетние дети.
6. Справка из ЖЭКа Ф-3 о том, что в квартире никто не зарегистрирован.
7. Справка из ЖЭКа об отсутствии задолженностей по оплате коммунальных услуг, а также справки снабжающих организаций (электро-, газо-, водоснабжение; услуги телефонной связи и телесервиса) об отсутствии/наличии задолженностей по оплате услуг этих организаций.
Покупателю необходимо предъявить документы:
1. Паспорт, идентификационный номер.
2. Нотариально удостоверенная доверенность на представителя (если от имени покупателя действует уполномоченное им лицо), его идентификационный номер.
3. Письменное нотариально удостоверенное согласие супруга (и) покупателя на приобретение объекта недвижимости.
4. Платежный документ, подтверждающий оплату сбора в Пенсионный фонд в размере 1% от суммы договора.

При заключении сделки купли-продажи квартиры (дома) рекомендуется передачу квартиры (жилого дома) оформлять путем подписания Акта приема-передачи. Этот Акт является неотъемлемой частью договора купли-продажи в качестве приложения к нему. Акт подтверждает факт передачи продавцом и факт принятия покупателем квартиры (жилого дома), а не переход права собственности на нее. В соответствии с действующим законодательством право собственности на квартиру возникает у покупателя с момента государственной регистрации такого права в БТИ (ранее это право возникало с момента подписания договора и его нотариального удостоверения).