Особенности приобретения недвижимости в Турции

02.06.2006 года был введен новый порядок процедуры оформления документов при приобретении недвижимости в Турецкой Республике. Свидетельство права собственности (ТАПУ) теперь оформляется при наличии Вида на жительство, выданного на срок не менее чем 3 месяцев (ранее этого не требовалось).
Вид на жительство оформляется в местных управлениях безопасности, в отделах по работе с иностранцами в заявительном порядке. При подаче заявления и получении Вида на жительство необходимо личное присутствие клиента. После его получения, необходимо в срок не позднее чем через 3 месяца предоставить в данное управление копию ТАПУ, либо справку из Кадастрового управления о том, что недвижимость приобретена, но документы на данный момент находятся на оформлении. В противном случае Вид на жительство будет аннулирован.

Документы, необходимые для подачи заявления:

- действующий на срок не менее 6 месяцев заграничный паспорт;
- 4 цветных фотографии 3,5х4,5 см;
- выписка со счета любого турецкого банка о наличии суммы не менее чем 1200 долларов или 1200 евро (или справка об обмене данной суммы на турецкие лиры);
- бланки заявлений (выдаются на месте).

Также необходимо располагать суммой в 350 турецких лир для оплаты бланка ВНЖ, сборов и пошлин (оплачиваются на месте).
Срок получения ВНЖ – 1 неделя (в связи с этим клиентам необходимо планировать сроки пребывания).
Далее, на основании вида на жительства и заключенного с агентством недвижимости контракта, документы подаются в Кадастровое управление (присутствие клиента не требуется, это производится агентством недвижимости), откуда запросы направляются в Измир (генштаб ВС) и Анкару (Главное Кадастровое управление). Гарантируемые правительством сроки рассмотрения заявлений данными ведомствами, при отсутствии непредусмотренных моментов – 3 месяца.
При получении положительных ответов из данных ведомств клиент получает ТАПУ.
В дальнейшем ВНЖ продлевается в местных управлениях безопасности.

Новый закон на приобретение недвижимости

Закон принят турецким парламентом 29 декабря 2005 года. Согласно этому закону, в Турции иностранные физические лица могут приобретать в собственность недвижимость или получить в использование чужое недвижимое имущество на основании ограниченного вещного права в соответствии со следующими условиями:

Ограничения по площади

Общая площадь недвижимости, принадлежащей иностранному физическому лицу на праве собственности или полученной им в использование на основании ограниченного вещного права, не может превышать 2,5 га (25 тыс. кв.м.) по всей Турции. Однако законом предусмотрено, что совет министров может поднять эту планку до 30 га. В связи с этим, согласно принятому Генеральным кадастровым управлением Турции циркуляру №2006-1 от 20 января 2006 года, при оформлении документов в земельном реестре иностранец должен подписать заявление, в котором заверяет, что общая площадь закрепленной за ним недвижимости по всей Турции (включая эту) не превышает 2,5 га, и соглашается с тем, что, в противном случае, он обязуется освободить излишки площади, которая будет продана, а полученная сумма будет переведена на его счет.

Новый закон ввел дополнительное ограничение по площади: в каждой области (по-турецки il) не более пяти тысячных (0,5%) от всей площади этой области может принадлежать иностранным физическим лицам. Вместе с тем, совет министров уполномочен установить эту цифру отдельно для каждой области, но не более предусмотренных законом 0,5%. В отношении этого ограничения исключением является законное наследование.


Ограничения по виду недвижимости

На иностранца может быть оформлено только то недвижимое имущество, которое зарегистрировано в земельном реестре как жилье или рабочее место или же предназначено для использования в этих целях согласно архитектурным планам застройки или локальным архитектурным планам. Здесь под «рабочим местом» подразумевается комплекс недвижимого имущества, используемого в коммерческой деятельности, то есть это может быть как офисное помещение, так и, к примеру, отель или фабрика со всеми прилегающими постройками. При оформлении документов необходимо предоставить соответствующую справку из мэрии или губернаторства по месту нахождения недвижимости.

Условие по соблюдению «принципа взаимности»

«Принцип взаимности» предусматривает предоставление таких же прав гражданам другой страны, какие эта страна предоставляет турецким гражданам. То есть иностранец может приобрести недвижимость в Турции только в том случае, если страна, гражданином которой он является, юридически и фактически позволяет гражданам Турции приобретать недвижимость на своей территории. К примеру, граждане России, Украины, Белоруссии могут приобретать в Турции только строения, но не незастроенные земельные участки, тогда как для граждан Германии такого ограничения нет.

Иные законные ограничения

Касаются запретных военных зон и зон безопасности, а также районов, имеющих стратегически важное значение в связи со своими особенностями энергетического, сельскохозяйственного, недропользовательского, экологического, религиозного, культурного плана. Запретные военные зоны и зоны безопасности определяются министерством обороны, другие запретные зоны определяются советом министров по представлению соответствующих государственных органов и учреждений. С целью упрощения бюрократических процедур закон обязал министерство обороны в трехмесячный срок разработать карты по всем регионам Турции с указанием не подлежащих продаже объектов недвижимости, но до тех пор, пока эта информация не поступит к использованию в Генеральное кадастровое управление, будет, как и раньше, посылаться запрос в соответствующие военные ведомства.

Ограничения для юридических лиц:

Из иностранных юридических лиц закон разрешает приобретение недвижимости только коммерческим организациям, а различные фонды, ассоциации, общества, кооперативы, государственные учреждения не могут приобретать недвижимость в Турции.
Иностранные коммерческие организации могут приобретать недвижимость в Турции только в рамках частных законов (Закона о поощрении туризма, Закона о индустриальных районах и Закона о нефти), для чего им необходимо предоставить разрешительные документы из соответствующих государственных учреждений.
Необходимо отметить, что вышеприведенные ограничения не распространяются на компании с участием иностранного капитала, учрежденные согласно Закону о прямых иностранных инвестициях.



В Турции существует титульная система оформления прав на недвижимость. Это значит, что оформление прав на недвижимость является прерогативой государственного органа – Кадастрового управления, который и выдает новому владельцу владенческий титул «ТАПУ». Этот титул подразумевает безвременное и абсолютное владенческое право, которое после заключения сделки купли-продажи не может быть никем оспорено в судебном порядке. ТАПУ представляет собой документ, удостоверяющий право собственности данного человека на конкретный объект недвижимости.

Нотариусы не имеют права оформлять и регистрировать сделки по купле-продаже недвижимости. У нотариуса можно лишь оформить договор, предметом которого будет купля-продажа объекта, в котором, однако, будет урегулирована лишь цена за объект и условия его оплаты. Но он не будет ни в коем случае являться документом, удостоверяющим переход права собственности к новому владельцу. На практике данный договор купли -продажи заключается между покупателем и агентством недвижимости, осуществляющим продажу данного объекта. В договоре указываются данные о покупателе, информация о приобретаемом объекте недвижимости, цена объекта и условия его оплаты.
Агентство недвижимости обеспечивает максимально полное консультирование клиента по вопросам приобретения и продажи объектов недвижимости, проведение самой процедуры покупки, предоставление сервиса по ознакомлению с объектами с учетом пожеланий клиента, проверка «чистоты» объекта (отсутствие ипотеки и других обременений на объект). При отсутствии таковых сделка становится абсолютно надежной.



Существует два варианта приобретения недвижимости: как частное лицо и на имя зарегистрированной фирмы (общество с ограниченной ответственностью). Вся процедура покупки на имя фирмы, включая регистрацию фирмы займет неделю. Регистрация фирмы обойдется в сумму 1000- 1500 евро, включая все регистрационные расходы.

Процедура покупки недвижимости частным лицом, вне зависимости от национальной принадлежности, занимает более длительный срок. Это связано с получением разрешений на покупку от Военного ведомства в Измире и Главного Кадастрового управления в Анкаре. Являясь по своей сути формальным актом, удостоверяющим лишь тот факт, что земля не принадлежит и не используется государством и военным ведомством, процедура получения данного документа из Измира длится от 3 до 8 недель.

После получения данной декларации, формальности по оформлению и регистрации в Кадастровом управлении права собственности с внесением в кадастровую книгу и выдачей купчей, по-турецки «TАПУ», завершаются в один день.

Для покупки недвижимости как частному лицу требуется лишь предоставление его паспорта с приложением перевода на турецкий язык. Такой перевод можно сделать непосредственно в Турции.

Порядок приобретения недвижимости в Турции довольно прост, по сравнению с другими европейскими странами, и состоит в следующем:
Выбрав во время ознакомительного тура заинтересовавший объект, покупатель и агентство договариваются о цене и условиях продажи (размере депозита, рассрочке платежа и т. п.) После этого заключается контракт, в обязательном порядке составленный на двух языках – турецком и русском. В момент подписания договора, как правило, происходит выплата депозита (обычно не превышает 2000-5000 евро, в зависимости от стоимости объекта). Для начала процедуры оформления недвижимости на имя покупателя необходимо получить вид на жительство в Турции сроком на 6 месяцев. Эта процедура проходит в полиции и длится около 5-7 рабочих дней. Для начала процедуры оформления собственности необходимо предоставить четыре цветных фотографии размером 3,5х4,5 см и копию загранпаспорта.

Затем, в зависимости от указанного в контракте способа и графика оплаты, покупатель перечисляет полную стоимость объекта. Для строящихся объектов обычно предусмотрена рассрочка до завершения строительства. При покупке готового объекта, как правило, необходимо перечислить 80-85% стоимости в течение нескольких недель после подписания договора. С начала 2007 года банки предоставляют возможность переводить деньги за приобретенную недвижимость в валюте непосредственно на счет зарубежного застройщика. Для этого потребуется предоставить в банк договор купли-продажи на русском языке.

Одновременно покупатель ожидает, пока придет разрешение из Главного кадастрового управления в Анкаре на владение недвижимостью, после чего покупатель вновь приезжает в Турцию для оформления свидетельства о собственности (TAPU). При этом нужно будет выплатить налог на приобретение недвижимости в размере 3% от задекларированной в TAPU стоимости объекта (как правило, она меньше, чем реальная).



Одним из важных для рынка недвижимости нововведений стал принятый весной 2007 года закон об ипотеке, который предоставляет право получения кредитов на покупку недвижимости как турецким, так и иностранным, в том числе украинским и российским, гражданам. До появления этого закона турецкие банки не занимались ипотечным кредитованием, поэтому желающим приобрести недвижимость в Турции необходимо было либо иметь всю сумму, либо брать обычные кредиты под высокий процент, что существенно ограничивало спрос.





Цены (USD)

Адвокат 1000.00

Нотариус и официальный переводчик 200.00

Проверка информации государственными службами 1000.00

В момент передачи документа, удостоверяющего право владения

Налог на покупку 3 % от стоимости земли или недвижимости (задекларированной цены)

Гербовая пошлина и земельная регистрация 80.00-90.00

Налог на землетрясение 60.00 -120.00



Регистрация воды и электричества на имя владельца 300.00-350.00



Налог на покупку 60.00-120.00

Электричество зависимо от потребления

Вода зависимо от потребления

Налог на недвижимость (0.3% от стоимости недвижимости)

Налог на землю (0.1% от стоимости земли)



В понятие сервиса входит содержание в порядке жилых комплексов (домов и территории), уход за садом, бассейном, подъездами, поддержание в работающем состоянии лифта, генератора, уборка мусора, охрана и т.д. Сервис предоставляет и несет за него ответственность специальный персонал, как правило, проживающий в этом же комплексе.

Стоимость сервиса в различных жилых комплексах разная и колеблется от 10 до 150 Евро в зависимости от структуры комплекса и объема предоставляемых услуг.

Во всех домах стоят счетчики на воду и электричество. Оплата осуществляется 1 раз в 1-2 месяца в зависимости от расхода по следующим тарифам:







в основном в Турции пользуются привозным газом в баллонах. Стоимость баллона 8 литров- 12-15 Евро. Есть комплексы, где установлено центральное газоснабжение и газовое отопление, пользование которыми оплачивается по счетчику.