Как разглядеть жемчужину в запущенном и недорогом клочке земли?

Цены на землю в Украине не растут, а галопируют. Отечественная земля по стоимости уже не уступает заграничной.

Помещения и здания приносят владельцам от 10% до 30% годовых, если они сдаются в аренду. На перепродаже участков можно заработать в несколько раз больше. Рост цен на землю под Киевом за последние два года составил 86-650% - в зависимости от направления. В Харькове участки растут в цене как минимум на 100% в год, брокеры не прогнозируют замедления темпов роста и в будущем году. В Донецке только за три летних месяца стоимость участков выросла на 10-15%.

Поэтому земля остается самым привлекательным объектом для инвестиций. Купив участок, можно на несколько лет о нем "забыть". Затем перепродать вдвое, а то и втрое дороже. Участки являются хорошим способом вложения денежных средств.

В регионах земельный рынок до недавнего времени был развит слабо, и участки практически не перепродавались. Ситуация изменилась год-два назад. Резко выросли цены даже на те участки, которые до недавнего времени считались неликвидом.

Есть, правда, и "бесперспективная" земля по $300-500 за сотку, которую никто не хочет покупать. Огромное количество участков продается по цене в 2-3 раза ниже рыночной, а их все равно никто их не берет -расположены неудачно, вдали от дорог и других коммуникаций. Поэтому самая успешная стратегия спекулянта - брать ликвидные участки по средней цене.

Как искать.

Расчетливый инвестор должен разглядеть жемчужину в запущенном и недорогом клочке земли. То есть оценить, подскочит ли участок в цене через несколько лет и насколько. Какими могут быть признаки грядущего роста? Заявления властей о строительстве рядом дороги, разговоры дачников об электрификации района, прокладке теплотрассы и так далее. Кстати, есть еще одна стратегия. В Киеве существуют компании, которые скупают участки там, где в будущем предполагается строить дороги. "Вы представляете, сколько придется заплатить властям, чтобы выкупить обратно эти земли? Прибыль получается колоссальная", -- рассказывает "Деньгам" киевский брокер Сергей. Разумеется, такая стратегия рискована: Украина -- не США, поэтому власти с частной собственностью граждан не церемонятся. Есть опасность, что такую землю просто заберут как "общественно важную". По закону местные власти могут изъять землю для общественных нужд. Они должны выкупить ее у владельца или предложить ему равноценный по стоимости участок в качестве компенсации. Если собственник и местные власти не достигнут взаимопонимания относительно компенсации, то вопрос может быть урегулирован в судебном порядке. Тут часто начинается самое интересное: неизвестно, чью сторону примет суд. Велика вероятность, что клиента - особенно если его интересы будут защищать хорошие адвокаты. Юридические услуги в этом случае обойдутся дорого: земельные вопросы в случае работы с физлицами -- одни из наиболее прибыльных. Стоимость услуг может доходить до $10 тыс., если дело сложное. Среднее "тянет" на $2-5 тыс.

Есть еще вариант. Можно купить относительно большой участок за $100 тыс. и разбить его на две части. Через два года каждая будет стоить $100 тыс.: во-первых, цены на рынке растут очень быстро, во-вторых, маленькие участки пользуются большим спросом.

Риски.

Пожалуй, главным риском при инвестировании в землю могут быть форс-мажорные обстоятельства, вызванные решениями властей. Например, решение построить мусорный полигон. Стоимость всех прилегающих к нему участков теоретически должна упасть в момент. Но только теоретически. Потому что перенос заводов-полигонов интересен городским властям, а пригородные земли находятся в руках властей областных, которые с этих земель "кормятся". Получается, что город хочет создать предприятие на земле, которая ему не принадлежит.

Согласно Генплану развития Киева до 2020 года, столичные власти планируют вынести за черту города или ликвидировать до 40 предприятий, занимающих более 100 га земли, и еще более 5-ти -- перепрофилировать. Часть из них уже закрыта в связи с экологической небезопасностью, часть -- выкуплена строительными компаниями и либо перепрофилирована, либо на их земле развернулось жилищное строительство, остальные планируется вынести за черту города. Но... столичные чиновники разводят руками и признают, что свободного места в пригороде практически не осталось. Большинство земель под Киевом уже распроданы областными (районными, поселковыми) властями. Поэтому вопрос о том, где разместятся заводы после выноса за черту города, остается открытым.

В городах-миллионниках ситуация по части рисков похожая, но только все происходит с отставанием на пару-тройку лет. Исключение составляют разве что пригороды Донецка - прямо к его черте подступают соседние крупные города (вроде Макеевки - размером с хороший областной центр). Там, кстати, нужно быть крайне осторожным с инвестициями в пригородные участки - помимо общеукраинских рисков, там существует еще один: может оказаться так, что аккурат под наделом проходит заброшенная горная выработка. Минное поле, да и только.

Что почем?

Стоимость земли зависит не только от месторасположения, но и от функционального назначения. Так, наиболее дешевыми являются земли сельхозназначения, а земли под строительство, например, коммерческой недвижимости, стоят на порядок дороже. Согласно территориальному принципу, то наиболее дорогая земля в столичном регионе, а также вблизи городов-миллионников.

В районе малой и большой дамб в Конче-Заспе (элитный пригород Киева) сотка обойдется в $2-12 тыс. Участок на Петропавловской и Софиевской Борщаговке стоит $3-5 тыс. за сотку, в поселке Козин - от $1 тыс. Впрочем, киевские риелторы утверждают, что цены вырастут еще больше. На данный момент в Киеве существует высокий спрос на участки под жилищное строительство, а также на земельные участки площадью от 5 га под строительство крупных торговых комплексов иностранными ритейлерами, например, Auchan, Carrefour, IKEA, Practiker и так далее. Под Киевом, в 20-километровой зоне существует спрос на землю под строительство коттеджных городков и современных логистических комплексов.

Возле Донецка участок под индивидуальное строительство обойдется в $5-20 тыс. за сотку. В центральной части города сотка стоит $25-30 тыс., на окраине и в пригороде -- $3-5 тыс.

В Одессе действует "морской закон": чем ближе участок к морю, тем он дороже. Например, в районе Аркадии стоимость сотки на вторичном рынке доходит до $100 тыс., под Одессой и на окраине города - от $5 тыс. на не-морской стороне и от $10 тыс. на морской. Есть земля, которая стоит $2 тыс. за сотку, а есть - по $100 тыс. за сотку. Цены на участки сопоставимы со стоимостью жилья. Однокомнатная квартира в "хрущевке" на окраине города стоит $50 тыс. За последний год, в условиях интенсивной газификации, улучшения транспортного сообщения, развития инфраструктуры и строительства торговых объектов, выросли в цене и земли, расположенные далеко от города, как утверждает директор. Год назад участок в 20-30 км от Одессы стоил $4 тыс. за сотку, а теперь - все $6 тыс.

Рост стоимости земли в следующем году немного замедлится. Если раньше цены расли на 100% в год, то в 2007 вырастут на 30%. Почему? Рынок приблизился к насыщению. Все набрали участков и хотят продать подороже. Покупатели, в свою очередь, не торопятся. Их просто не устраивают заявленные цены.

За морем - не дороже.

Цены на землю в Украине не отстают от заграничных. Стоимость сотки возле Лондона "стартует" с 3 тыс. фунтов. Цена участка земли в 5 соток вблизи британской столицы, приобретенного за 25 тыс. фунтов, в течение 15 лет возрастет до 234 581 фунта в случае если нет разрешения на строительство. Если же такое разрешение имеется и жилой объект возведен, стоимость может возрасти до 419 569 фунтов стерлингов. В России цены на землю тоже "кусаются". Давно никого не удивляют "золотые" участки стоимостью $100 тыс. за сотку.

Что влияет на цену земельного участка:
- целевое назначение;
- расстояние до города;
- перспективность и престижность направления;
- площадь и рельеф участка;
- наличие подъездных путей;
- наличие коммуникаций на участке или вблизи него: свет, газ, вода;
- наличие сооружений на участке;
- природные условия и живописность местности: близость парковой зоны, леса, реки, озер;
- социальное окружение;
- наличие ж/д ветки.