Ключевая роль оценщика

Процесс оценки гостиниц достаточно сложен, поскольку требует учета всевозможных ценообразующих факторов: объект рассматривается и как недвижимость, и как бизнес в определённый период времени.

Еще 3 года назад украинский рынок гостиничной недвижимости был достаточно инертным на фоне другой динамично развивающейся коммерческой недвижимости. Очевидно, что увеличение капитала инвестиционных компаний и интегрирование страны в европейское и мировое сообщество не может не вызвать активного интереса инвесторов и международных гостиничных операторов.

В Украине рынок гостиничной недвижимости активно развивается. Подтверждение тому международные гостиничные сети, открывшие гостиницы в нашей стране: Rixos – новый 5-звездочный отель сети Rixos на 434 номера открыт в Трускавце в сентябре 2005 г., Radisson 4-звездочный в деловом центре Киева; международная сеть отелей Hyat планирует открытие в Киеве к середине июня 2007 г. 5-звездочный Hyatt.

В ближайшее время количество иностранных гостиничных сетей на территории как Киева, так и Украины в целом значительно возрастет. Поэтому особенно актуальным является вопрос оценки гостиниц для последующей продажи и не только.

Разнообразие методов.

В международной практике существует три подхода к оценке: доходный, затратный и метод сравнения продаж. Выбор того или иного подхода зависит от многих факторов, в первую очередь от специфики самого объекта оценки, а также ситуации на рынке недвижимости в данном сегменте. Метод сравнения продаж лучше всего работает там, где есть достаточное число недавно проданных сопоставимых объектов собственности, что является показателем активного рынка.

Сравнительный подход может быть реализован двумя основными методами: методом статистического моделирования и методом сравнительного анализа сделок. Информация, полученная с помощью этого подхода, является более полной и достоверной, чем при использовании других методов. Сложность такой оценки заключается в правильном выборе достаточно представительных аналогов.

Оценщики используют метод анализа затрат, если:

- метод сравнения продаж нельзя использовать по причине нехватки данных о сопоставимых продажах или аренде;
- здание относится к объектам специального назначения, для которых трудно найти сопоставимые объекты, что делает метод сравнения продаж неэффективным;
- объект собственности находится на стадии проектирования.

Стоимость действующей гостиницы в рамках имущественного (затратного) подхода учитывает, как правило, все активы, в т. ч. нематериальные, связанные с брендом гостиницы, за вычетом стоимости всех обязательств (долгов).

Доходный метод разделяется на 2 подхода: метод прямой капитализации и метод дисконтирования денежных потоков. Первый позволяет определить стоимость объекта с помощью ставки капитализации и чистого операционного дохода объекта недвижимости. Метод дисконтирования денежных потоков заключается в приведении денежных потоков и стоимости продажи объекта оценки к текущей стоимости.

Доходный метод в оценке гостиничной недвижимости даст ответ на весьма важный для владельца вопрос: каков потенциальный прогнозируемый доход, который гостиница способна генерировать на некий прогнозный период. Однако оценщик может предположить уровень доходности объекта, исходя из его текущего состояния, не прогнозируя каких-либо изменений, скажем, в структуре номерного фонда, в затратах на возможную модернизацию, связанную с моральным устареванием номеров, точки питания.

Не только недвижимость, но и бизнес.

Оценка гостиниц имеет свою специфику. В первую очередь это оценка недвижимости, ассоциированной с бизнесом. Оценивается гостиница как бизнес в зависимости от ее финансовых показателей. Тем не менее, как объект недвижимости она также обладает стоимостью, но альтернативный арендный доход обычно дает гораздо более низкие оценки.

Гостиничный проект намного сложнее, чем строительство любого другого объекта недвижимости. Помимо архитектурного решения самого здания, внутренней планировки и отделки, необходимо учитывать сложную технологическую структуру гостиничного хозяйства: номера, рестораны, фитнес-центры, прачечные, химчистки, магазины, паркинги, конференц-залы и прочее.

Инвестиции в гостиничную недвижимость характеризуются более длительным сроком окупаемости по сравнению с вложениями в другие виды коммерческой недвижимости. Себестоимость строительства торгового или высококлассного офисного центра составляет $1 000–1 100 за 1 кв. м. В то же время инвестиции в качественный отель составят свыше $1 200 за 1 кв. м. Дополнительные затраты на оборудование для отеля и номеров могут составить около 50 % от этой суммы. Следует также отметить, что полезная площадь (номерной фонд) в гостиницах не превышает 50 %, что существенно влияет на их рентабельность. Обширные площади используются для размещения вспомогательных помещений – прачечной, химчистки, менеджмента, room-service и т. п.

Основное отличие гостиниц от других видов недвижимости – планировка здания. Здание, построенное под гостиницу, невозможно использовать не по назначению, например под офис или склад, поскольку каждый тип недвижимости имеет свою специфику.
Гостиницы – это классический объект так называемой «доходной» недвижимости, который является основным средством предприятия, непосредственно генерирующим его доход.

Гостиницы относятся к тем типам недвижимости, где эксплуатация объекта очень тесно переплетается с самой собственностью. Доходы от ресторанов, баров, кафе, доходы от услуг телефонной связи, услуг прачечной, услуг по организации конференций, доходы от бизнес-центра, фитнес-центра и от сдачи в аренду торговых помещений могут составлять до 30 % от общих доходов. Одним словом, хотя гостиницы относятся к объектам недвижимости, способность приносить доход обусловлена такими независимыми от недвижимости факторами, как уровень и качество предоставляемых услуг, наличие и комфортность дополнительно предоставляемых услуг и уровень создаваемой атмосферы.
Рост стоимости и капитализации гостиничного бизнеса очень высокий, т. е. за 8–10 месяцев гостиница может вырасти в цене в 2,5–3 раза.
Нужны ли звезды?

Класс гостиницы играет немаловажную роль при ее оценке. Окупаемость гостиницы существенно влияет на ее стоимость. Гостиница самого низкого класса, окупается за год или два, а 4 или 5-звездочная, в которую вложены огромные инвестиции, не сможет окупиться и за 25 лет.
Каждый оценщик должен применять классификатор гостиниц для целей оценки. 2 года назад был принят классификатор, в котором отмечены все необходимые параметры. Он практически не отличается от европейского, следовательно, качество гостиниц нормативно должно соответствовать мировым стандартам. Но зачастую отели, которые построены в Украине, имеют звездность, которая не соответствует действительности.
Классификация гостиниц – более чем условное понятие, но, тем не менее, есть некие устоявшиеся нормы качества услуг и проекта, которые позволяют отнести его к определенной категории. Сегодня потребители с большим доверием относятся к бренду отдельной управляющей компании, чем к условным звездам.

На данный момент операторы рынка гостиничных услуг звездность устанавливают самостоятельно, и она практически всегда не соответствует общепринятой международной классификации, например, Межгосударственному стандарту туристско-экскурсионного обслуживания.
Кому доверить оценку?

Согласно Закону Украины «Об оценке имущества, имущественных прав и профессиональной оценочной деятельности в Украине» к субъектам оценочной деятельности относятся зарегистрированные в установленном порядке физические лица – субъекты предпринимательской деятельности, а также юридические лица независимо от формы их собственности, которые ведут хозяйственную деятельность, и в их составе работает хотя бы один оценщик, и которые получили сертификат субъекта оценочной деятельности в соответствии с этим Законом.
Некоторые компании, предоставляющие услуги в сфере коммерческой недвижимости (как правило, консалтинговые) также занимаются оценочной и юридической деятельностью. Поскольку одним из важных моментов в оценке недвижимости является юридическая экспертиза, то сочетание этих видов деятельности позитивно отражается на качестве предлагаемых услуг.

В Украине есть достаточное количество квалифицированных оценщиков, имеющих нужный уровень знаний и практики оценки гостиниц. К выбору оценщика нужно подходить внимательно потому, что в Украине пока не страхуют профессиональную ответственность экспертов по оценке. Для того, чтобы не ошибиться при выборе независимого оценщика и тем самым застраховать себя от убытков из-за некачественной и (или) необъективной оценки, лучше всего обращаться в крупные фирмы, зарекомендовавшие себя на рынке, имеющие опыт работы не менее 7–10 лет, входящие в такие саморегулирующие организации как Украинское общество оценщиков, Союз оценщиков земли, Лига оценщиков земли, которые в некоторой степени гарантируют качество работы своих членов.

При этом не обязательно привлекать иностранных субъектов оценочной деятельности, поскольку украинские оценщики, кроме общепринятых международных стандартов и правил, придерживаются отечественного законодательства, и лучше ознакомлены с особенностями региона, в связи с чем им проще и доступнее производить анализ процесса ценообразования того или иного вида имущества и постоянный мониторинг рыночных предпочтений.

Ведущие оценщики в регионах подтверждают достаточно высокий профессионализм и порой не уступают столичным экспертам, поскольку подходят к своей работе очень серьезно. Погрешности в оценке обычно весьма незначительны, что немаловажно для клиентов.
Более чем за десятилетний период существования института независимой оценки украинские специалисты накопили достаточный опыт для оценки данного вида недвижимости.

На украинском рынке уже есть компании, которые смогут квалифицированно оценить этот тип недвижимости: Например, такие компании как Castle Development, Solomon Group, а также Colliers International, DTZ.
Правда, пока в Киеве очень мало крупных соглашений купли-продажи отелей, как готового бизнеса, хотя предложения есть. Крупной сделкой 2006 г. стала продажа отеля «Опера» в Киеве, который содержит 138 номеров.

Оценить, но не продать.

Цель оценки задает, как правило, заказчик – это может быть не только собственник, а и другие заинтересованные стороны. Например, собственник решил передать отель под залог, ему не хватает средств для развития бизнеса и он решает передать объект под залог банка и в этом случае проводиться оценка. Другая ситуация, когда собственник гостиницы хочет пройти международный аудит для того, чтобы показать прозрачность своего бизнеса, получить возможность выхода на международные рынки капитала. В этом случае компания-аудитор (как правило, в этих целях используется большая четверка аудиторских компаний – «ПрайсвотерхаусКуперс», «Делойт енд Туш ЮСК», «Эрнст энд Янг Аудиторские услуги», «КПМГ-Украина») требует проведения экспертной оценки независимой компанией-оценщиком. И оценщик в этом случае выполняет работы по оценке недвижимости для целей аудита, для подтверждения финансовой отчетности. Эти два вида оценки совершенно отличаются – это разные подходы, разные объекты оценки. В первом случае, отель будет оцениваться как целостный имущественный комплекс, а во втором – оценка будет проводиться поэлементно, т. е. все активы, которые имеются в гостинице (здания, оборудование и т. д.) будут переоцениваться отдельно. Оба эти случая отличны от продажи, т. к. при продаже гостиница оценивается еще и с точки зрения бизнеса.
Согласно положениям Приказа Государственного комитета по вопросам технического регулирования и потребительской политики от 1 февраля 2005 года № 28 «Об утверждении перечня продукции, которая подлежит обязательной сертификации в Украине» гостиничные услуги подлежат обязательной сертификации в Украинской государственной системе сертификации продукции – Системе сертификации УКРСЕПРО. Такая сертификация должна осуществляться в соответствии с «Правилами обязательной сертификации гостиничных услуг», которые, в свою очередь, утверждены приказом Госстандарта Украины от 27 января 1999 года № 37.

Работы по подтверждению соответствия (сертификации) гостиничных услуг осуществляются органами по сертификации гостиничных услуг, которые должны быть аккредитованы в соответствии с положениями Закона Украины «Об аккредитации органов по оценке соответствия».
Согласно положениям п. 3.8 Правил обязательной сертификации гостиничных услуг категория гостиницы, мотеля определяется как классификационная группа, которая характеризуется определенным комплексом требований. Категория отмечается символом * (звезда). Количество таких звезд увеличивается в соответствии с повышением уровня качества обслуживания. Гостиницы классифицируются по пяти категориям, мотели – по четырем. ГОСТ 28681.4-95 «Туристско-экскурсионное обслуживание. Классификация гостиниц» устанавливает соответствующие требования к каждой из категорий.

Согласно положениям п. 1.5 Правил пользования отелями и аналогичными средствами для предоставления гостиничных услуг использование звезд как знака соответствия гостиницы определенной категории без подтверждения ее в установленном действующим законодательством порядке запрещается. Такое подтверждение осуществляется путем прохождения операторами гостиничных услуг соответствующих сертификационных процедур.