Перспективы ипотечного кредитования

Покупка жилья в кредит на сегодняшний день становится обычным явлением для большинства украинцев. Несколько лет назад доля покупки жилья в кредит не превышала 10% общего объема сделок с недвижимостью, а на сегодня покупка жилья за счет кредитных денег превышает 60% и эта тенденция продолжает развиваться.

Можно ожидать, что к 2010 году около 90% жилья будет покупаться за счет кредитных денег. В Одесской, Донецкой, Днепропетровской областях наращиваются объемы выдачи ипотечных кредитов.

К столь радикальным подвижкам на рынке недвижимости привело существенное изменение банковской политики в отношении ипотечного кредитования. Раньше банки, в основном, ориентировались на кредитование юридических лиц, теперь финансовые учреждения больше внимания уделяют кредитованию физических лиц.

Ряд банков начиная с 2006 года внедрил новые программы ипотечного кредитования для физических лиц на первичном и вторичном рынке. Учитывая специфику рынка строительства жилья, многие банки в рамках своих кредитных программ предложили выдавать кредиты для физических лиц под залог целевых облигаций или свидетельства участника фонда финансирования строительства. В результате этого решена проблема залога при кредитовании жилья, которое находится в стадии строительства, так как согласно украинского законодательства незавершенное строительство не может быть объектом залога.

На стадии строительства физическое лицо получает кредит в банке, за счет которого приобретает целевые облигации или делает взнос в фонд финансирования строительства и этим фиксирует цену стоимости жилья на первоначальном этапе строительства. По мере строительства недвижимости и роста цен на строящееся жилье, физическое лицо-кредитор защищено от колебания цен и не несет убытки за счет удорожания жилья.

Многие банки сегодня с успехом выдают кредиты на покупку строящегося жилья на срок 20-25 лет, а, например, «Укргазбанк» выдает кредиты такого рода на срок до 30 лет. Это позволяет физическим лицам инвестировать денежные средства на первой стадии строительства, когда цена на жилье находится на самом низком уровне и тем самым уменьшается кредитная нагрузка для заемщика. При этом банки, оценивая риски связанные со строительством жилья, пошли по пути аккредитации застройщиков, которая призвана оценить деловую репутацию строителей и исключить риски связанные с не выполнением строителями своих обязательств. Используя систему аккредитации банки тем самым дают возможность физическим лицам ориентироваться в степени надежности того или иного строителя. Физические лица получили возможность за счет кредитных денег финансировать строительство нового жилья для себя.

Также высоким спросом пользуются ипотечные кредиты для покупки жилья на вторичном рынке. Многие физические лица прибегают к ипотечным кредитам лишь с целью улучшения своих жилищных условий. При этом большая часть заемщиков берет кредит только на часть стоимости жилья, другую часть жилья оплачивают или за счет собранных денег или продажи другой недвижимости.

Продажа однокомнатной квартиры и получение кредита на покупку двухкомнатной квартиры – на сегодня одна из наиболее популярных схем кредитования. В этих условиях для заемщиков наибольшую роль играет работа оценщиков недвижимости, которая передается в залог.
Ряд банков создают свою службу оценки недвижимости, что позволяет ускорить процесс анализа и оценки стоимости жилья. Другие банки, пошли по пути аккредитации специализированных оценщиков с целью отбора надежных специалистов. Оба этих подхода имеют различную степень эффективности работы.

Относительно кредитования вторичного жилья, банки проводят политику расширения предлагаемых условий. Для заемщиков вводят льготный период кредитования, когда заемщик имеет право не погашать сумму кредита, а только выплачивать проценты по кредиту. Этот льготный период устанавливается в первый год действия кредитного договора и позволяет заемщику при покупке жилья на вторичном рынке уменьшить свою кредитную нагрузку в начальный период кредитования. Также банк предлагает выдачу кредитов на покупку жилья и на осуществление ремонта его после покупки. Это позволяет заемщику одновременно решить проблему улучшения своих жилищных условий.

Для дальнейшего развития рынка ипотечного кредитования остается актуальным проблема стоимости заемных средств. Кредитование физических лиц на покупку жилья в иностранной валюте негативно отражается на развитии всего банковского сектора экономики. Выдавая кредиты в долларах на длительный период, банки в основном привлекают деньги на гривневые депозиты на короткий период. Это создает диспропорцию и не позволяет снижать стоимость гривневых кредитов. Устранение данного дисбаланса можно осуществить путем формирования рынка ипотечных облигаций.

В Украине рынок ипотечных облигаций только начал формироваться. В начале года Укргазбанк первым выпустил ипотечные облигации, которые положили начало формирования новых условий кредитования населения. Ипотечные облигации Укргазбанка были выпущены в гривне и проданы по ставке доходности 10,2% годовых. Это позволяет существенно снизить стоимость заемных средств и создает благоприятные условия для снижения ставок по ипотечным гривневым кредитам.

Первый выпуск ипотечных облигаций радикально не изменил ситуацию на рынке ипотечного кредитования, но скоро ожидается выпуск ипотечных облигаций другими банками, что позволит сформировать полноценный рынок рефинансирования ипотечных кредитов. Ожидается, что ставка по гривневым кредитам будет снижать до уровня 12-14% годовых, а в перспективе может быть и ниже 10% годовых. В таком случае существенно увеличится количество лиц, которые смогут получить кредиты на покупку жилья. И хотя данный вопрос рассматривается как перспектива, но уже в этом году отчетливо прослеживается тенденция снижения ставок по гривненвым кредитам и приближения их к уровню валютных кредитов.