Перспективы рынка коттеджных городков

Провал наполеоновских планов девелоперов по выводу на рынок гигантского количества жилья в загородных коттеджных городках поставил потенциальных покупателей в сложное положение. Воспользовавшись ажиотажем, девелоперы предлагают желающим выложить за будущую родовую усадьбу — типовые кирпичные коробки без отделки — миллионы долларов. А сравнительно недорогие ($150–200 тыс.) коттеджи для "среднего класса" вообще перешли в разряд дефицита. Собственники земли, анонсировавшие ранее массовое начало возведения таких поселков, попросту выставили полученные бесплатно под будущее строительство земельные участки на продажу.

Городки сыграли в ящик.

В этом году в Киевском регионе было введено в строй порядка десяти цивилизованных коттеджных городков. Это первые очереди "Золоче", «Вишневе мiстечко», «Ясноозерное», "Петрушки", «Паритет-Сервис», "Романово", «Зелений гай», «Плютово», «Французкого городка» и т. п. По словам директора АН RED Ярослава Цуканова, более 80% из сданных в этом году квадратных метров — голые коробки. «На доведение их до ума уйдет еще как минимум два года, ведь нельзя назвать введенным в эксплуатацию коттеджный городок, где нет ни одного дома с внутренней отделкой и даже не проложена центральная дорога, не говоря уже о том, что там не имеется ни одного объекта инфраструктуры», — говорит г-н Цуканов, отмечая, что, по всей видимости, значительная часть построенных в этом году коттеджей будет продаваться на протяжении двух–пяти лет, и еще не факт, что их раскупят. По его словам, хорошо реализовывались дома лишь в трех-четырех поселках, в то время как продажи в остальных не превысили 20%, что уже перевело эти проекты в разряд невыгодных для девелоперов.

Специалисты отмечают, что в нынешнем году рынок практически ничего не предложил представителям среднего класса столицы — большинство владельцев земельных участков, анонсировавших возведение на своих землях городков эконом-класса, выставили их на продажу, отказавшись от реализации строительных проектов.

В кулуарных беседах чиновники областной и районных администраций говорят, что невыход на рынок большинства заявленных коттеджных проектов связан с желанием бизнеса заработать на земле. «Схема проста: компании разными способами выбивали у местных властей землю под коттеджное строительство, показывали какие-то проекты, а потом заявили, что имеют сложности с финансами, и теперь просто продают отведенный участок по частям», — сообщил «ДС» чиновник одной из районных администраций города, пожелавший остаться неназванным. По неофициальным данным, сейчас в каждом из шести пристоличных районов (Киево-Святошинский, Васильковский, Вышгородский, Обуховский, Броварской, Бориспольский) продается по пять-шесть участков площадью 5–20 га, которые ранее отводились местными сельсоветами под строительство поселков.

В итоге средний класс может выбирать сейчас всего из двух-трех проектов, которые будут введены в строй в 2007–2008 гг., но, по словам специалистов, имеют ряд существенных недостатков. Так, при приятной цене в $625–740 за кв. м городки холдинга «Киевгорстрой», активно рекламирующиеся сегодня как место жительства для среднего класса, расположены в 40 км от столицы и крайне неудобны с точки зрения транспортного сообщения. «Семье, которая собирается избрать коттедж в этих городках для круглогодичного проживания, придется тратить на проезд к своему дому два-три часа ежедневно, при этом не стоит забывать о денежной составляющей подобных «путешествий». Однако цена дома в таком городке — $80–170 тыс. — вполне сопоставима со стоимостью одно-трехкомнатной квартиры в пределах города», — говорит Ярослав Цуканов.
Кроме киевгорстроевских коттеджей, в эконом-классе сегодня представлены только проекты малоизвестной компании «Киев-Градобуд» в Здоровке ($650 за кв. м, $98 тыс. за домик). Этим выбор для состоятельного среднего класса столицы и ограничивается.

Не предлагает рынок особого разнообразия тем, кто согласен приобрести дом с внутренней отделкой и землей за сумму, меньшую $400 тыс. По сути, бизнес-класс может выбирать только из городков «Паритет-Сервис» ($1,2 тыс. за кв. м, от $230 тыс. за коробку), «Новый дом» ($1,1 тыс. за кв. м, от $243 тыс. за коробку), «Три реки» ($1,1 тыс. за кв. м, от $220 тыс. за коробку), «Зелений гай» ($1 тыс. за кв. м, от $300 тыс. за коробку), «Михайловский сад» ($900 за кв. м, от $135 тыс. за коробку).

По словам специалистов, из этих проектов состоятельные граждане выбирают по трем основным принципам: транспортной доступности поселка, близости к реке или лесу, а также соотношению цены и качества строительных материалов, используемых при возведении дома. «Те, кто готов потратить на свой загородный дом до $400 тыс., не согласны жить в поселке, из которого трудно и долго добираться до города. Также такие клиенты пока не хотят покупать таунхаусы, у которых, как известно, стенки являются общими с соседями. Поэтому фаворитами спроса в этом сегменте остаются обуховское и житомирское направления, а также коттеджи по индивидуальным проектам», — говорит руководитель отдела коммерческой недвижимости АН «Планета Оболонь» Елена Негуляева.

Дешевая элита.

Ввиду несостоявшегося массового выхода на рынок городков эконом-класса 80% предложения продолжают составлять особняки класса элит (в среднем $1,5–3 тыс. за кв. м, площадь дома от 300 кв. м). Но и в этом сегменте наши девелоперы пока не научились строить объекты, которые обеспечивали бы киевским миллионерам пристойное соотношение цены и качества. По данным специалистов компании «Канзас», сейчас в пригороде столицы только 2% городков можно отнести к поселениям с развитой инфраструктурой. «Помимо цены коробки, которая вместе со стоимостью земли составляет $0,5–1 млн, никаких других атрибутов «элитности» девелоперы не предлагают: всего лишь охрана поселка, озеро и сосновый бор. А вот бассейн, яхт-клуб и кинозал обещают лишь в некоторых проектах, да и то не факт, что их построят», — говорит Елена Негуляева.

Мало того, некоторые девелоперы экономят даже на самом основном — индивидуальном стиле элитного дома. По словам специалистов, нынче состоятельный покупатель может приобрести жилье в поселке, где при стоимости $600–700 тыс. за коробку предлагают особняки, разработанные на основе польских массовых проектов стоимостью $300 за штуку. В другом проекте потенциальным жильцам предоставляют за $2 млн коробку особняка, рядом с которым расположены еще пять точно таких же домов-близнецов. Более того, эта своеобразная «резервация для миллионеров» расположена на самом въезде в коттеджный городок, то есть через дома-близнецы десятилетиями будут ездить остальные обитатели поселка. Неудивительно, что подобные проекты, несмотря на активную рекламу застройщиков, остаются непроданными.

В целом же сезон весны-осени 2006 г. показал, что основными покупателями на рынке пригородных коттеджных городков и далее остаются семьи с годовым доходом не менее $500 тыс. Тем, кто имеет годовой доход или накопления в пределах $100– 200 тыс., войти на рынок цивилизованных поселений, как и раньше, очень проблематично.

Бума не будет.

Пока будущее рынка современных коттеджных городков специалисты видят в черных красках. По мнению директора по развитию ООО «Первая Днепровская инвестиционная компания» Олега Хомы, если сегодня средний срок реализации одного проекта составляет два–четыре года, то в дальнейшем он увеличится. Аналитики также прогнозируют, что следующий год не будет особенно богатым на новые проекты: в течение 2007 г. специалисты компании «Канзас» ожидают введения в эксплуатацию всего 20–30 тыс. кв. м площадей в коттеджных городках. Двукратный рост предложения предполагается только в 2008 г., когда на рынок будет введено не менее 400 тыс. кв. м жилья в загородных поселках. Тогда планируется построить и реализовать 15 проектов, которые, по данным компании «Украинская Торговая Гильдия», сегодня находятся в стадии разработки концепции или проектирования, а также довести до ума уже строящиеся эконом-городки «Киевгорстроя».

В дальнейшем темпы роста строительства коттеджных городков замедлятся. По словам заместителя губернатора Киевской области Юрия Ковбасюка, уже сегодня спад на этом рынке прогрессирует. «Сейчас снизился спрос на коттеджи — они слишком дорогие, а покупательская способность потенциальных жильцов достаточно низка. Поэтому многие компании переориентируются на более ликвидное многоэтажное жилое строительство в пригородной зоне. Характеристики земельных участков для возведения как коттеджей, так и многоэтажного жилья сходны, и я не исключаю, что строители больших домов будут просто скупать наделы у компаний, получивших у властей землю под коттеджи», — полагает г-н Ковбасюк.