Торговые центры – перспективы развития

Тогровые центры – перспективы развития

Сегодня развитие рынка торговых центров Украины происходит весьма высокими темпами. В этом сегменте коммерческой недвижимости инвестиционные проекты вызывают особый интерес не только у отечественных и российских инвесторов, но и у европейских компаний, банков. Это неудивительно, потому что сроки окупаемости торговых центров Европы колеблются в пределах 10-15 лет, а срок окупаемости торговых центров Украины составляет от 5 до 7 лет. На сегодняшний день в Украине отведено 117 квадратных метров торговых площадей на тысячу жителей.

По данному показателю Украина отстает и от Евросоюза, и от других стран Восточной Европы. По темпам развития среди коммерческой недвижимости рынок торговых помещений Украины находится на первом месте. Однако дефицит крупноформатной торговой недвижимости ощутим во всех регионах Украины, особенно востребованы торговые центры, которые отвечают современным требованиям. Несмотря на активное строительство новых торговых центров, арендные ставки в них будут конечно же расти еще несколько лет. При этом высокий спрос существует не только на аренду, но и на приобретение торговых площадей (вызывает особый интерес европейских инвесторов). Наиболее активное развитие торговых центров происходит в столице Украины и на Юго-востоке страны - в густонаселенных, экономически развитых регионах с относительно высокими доходами населения по сравнению с западной частью страны. Именно в этих регионах представлено 90% крупнейших региональных торговых сетей.

Очень динамично развивается крупноформатная торговая недвижимость на Крымском полуострове. Так в столице Крыма Симферополе работают как столичные и всеукраинские, так и региональные сети. Симферополь, Ялта и Севастополь по сравнению с Одессой являются лидерами по росту цен на торговую недвижимость в южных регионах Украины. Рынок торговых центров Севастополя сегодня немного уступает по площадям Симферополю, но это отставание скорее всего будет преодолено в ближайшие пару лет. Сегодня в Севастополе представлены практически все крупные торговые сети Украины - Fozzy Group (торговые марки «Фора» и «Сільпо»), «Фуршет», «Велика кишеня», «Фокстрот» и т.д., а всеукраинская компания «XXI век» начинает реализацию своих проектов торгово-развлекательных центров «Квадрат» в Севастополе и Симферополе раньше, чем в крупных городах Украины. Также в Севастополе активно развиваются региональные торговые сети. Крупнейшая из них - «Ален» (продукты питания), имеет в своем активе уже 9 торговых объектов (из них 6 торговых центров и крупных супермаркетов) и очень быстрыми темпами возводит еще по одному торговому центру в Севастополе и Симферополе. Наибольшим спросом в Севастопольском регионе сегодня пользуются торговые помещения площадью 100-500 кв. м. и 1000-2500 кв.м.

Арендные ставки колеблются в диапазоне от 25 до 108 у.е. за 1 кв. м. в месяц в центральной части города и от 13 до 66 у.е. за 1 кв. м. в месяц - в других районах Севастополя. Особенно активно растут арендные ставки торговой недвижимости в центральной части города. Специалисты по недвижимости объясняют это отсутствием подходящих земельных участков, особенно в более престижных районах со сформировавшейся инфраструктурой. Стоимость продажи торгового помещения в Севастополе составляет в среднем от 1500-3800 у.е. за 1 кв. м. в центре города и 850-2000 у.е. за 1 кв.м. - в других районах города. Нужно отметить, что свыше 70% компаний, которые проявляют интерес к коммерческой недвижимости Севастополя, заявляют о желании приобрести в собственность, а не арендовать торговые площади. По данным исследований в 1-м квартале 2007 года в Севастополе насчитывалось более 20-ти проектов в стадии строительства, которые позиционируются как торговые центры и комплексы различного класса.

Их суммарная общая площадь составляет свыше 80 тыс. кв.м. К сожалению, только половину существующих проектов можно отнести к торговым центрам, отвечающим современным требованиям. Среди интересных строящихся объектов можно отметить 12-этажный многофункциональный комплекс «Мегаполис», в котором будут размещены торговый и развлекательный центр, офисный комплекс, ресторан, клуб и подземный паркинг. При условии реализации всех заявленных объектов к концу 2009 года в г. Севастополе на 1000 человек будет приходиться около 230 кв.м. современных торговых площадей (тогда этот показатель в Севастополе достигнет сегодняшнего уровня Киева, однако будет намного ниже, чем в современных европейских городах).

То есть определенный дефицит качественных торговых площадей в городе сохранится до конца 2010 года. В новых проектах региона сохраняется тенденция, которая предусматривает строительство торговых комплексов, имеющих в своем распоряжении очень мало площадей, отведенных под развлекательную инфраструктуру. Только в одном проекте планируется полноценная развлекательная инфраструктура, которая будет занимать два полных этажа; большинство других проектов будут предусматривать в основном торговые и офисные площади. В то же время в Украине, особенно в Киеве все больше проявляется тенденция создания объектов, которые совмещают несколько сегментов недвижимости – к примеру, офисную, торговую и развлекательную, или гостиничную, торговую и развлекательную. В перспективе такие объекты появятся и в Севастополе.