Взыскание банком предмета ипотеки

Взыскание банком предмета ипотеки.

Этот вопрос касается тех, кто намерен приобрести квартиру в кредит для себя и своей семьи.

Случаи, когда банк прибегает к такой крайней мере, как взыскание предмета ипотеки. Данная процедура неприятна не только для заемщика, но и для банка. Тем более, что квартира не интересует банк – ему нужны деньги. Поэтому большинство финучреждений предпочитает подождать несколько месяцев, если у заемщика случились временные финансовые трудности. А в наиболее тяжелых для него случаях некоторые банки вообще могут изменить условия кредитования (увеличить срок кредита и уменьшить таким образом ежемесячные выплаты, что, кстати, банку тоже выгодно, поскольку набегает больше сумма по процентам). Кроме того, большой процент просроченных кредитов – удар по финансовым показателям банка, что способно привести к довольно неприятным для него последствиям.

Не стоит опасаться, что после первого же просроченного взноса банк будет требовать передачи ему квартиры. Тем более что и Закон «Об ипотеке» лоялен к заемщику. Кредитор обязан не менее чем за месяц до начала каких-либо действий предупредить ипотекодателя (и заемщика, если это разные лица) о том, что существуют основания для обращения взыскания на залоговое имущество, и потребовать устранения этих нарушений. И лишь если нарушения устранены не были, кредитор может начинать действовать. То есть в случае, если даже банк собирается отобрать квартиру за один месяц невыплат, то у заемщика есть еще 30 дней на то, чтобы рассчитаться сразу за два месяца.

Однако основанием для каких-либо действий банка в сторону осуществления взысканий может быть нарушение условий кредитного и ипотечного договоров. Но в последнем случае сначала необходимо потребовать досрочного исполнения обязательств по кредитному договору и лишь после отказа должника исполнить эти требования заводить разговор о взыскании предмета ипотеки.

Закон дает последний шанс должнику даже после того, как взыскание было наложено. До момента продажи залогового имущества на публичных торгах он может вернуть его себе. Но для этого необходимо либо выплатить всю сумму предоставленного кредита, либо просроченные платежи. При этом необходимо будет добавить еще и компенсацию за все расходы банка, связанные с обращением взыскания на квартиру, включая гонорары юристов и оценщиков имущества. И банк отказать не имеет права, даже если подобное право предусмотрено в договоре – это указано Законом.
Жилищный кодекс указывает, что выселение из квартиры, на которую обращено взыскание согласно договору ипотеки, проходит без предоставления другого жилья. Есть, конечно, оговорка, что если предметом ипотеки является то помещение, которое куплено за счет ипотечного кредита, следует выселяемым выдать жилье из фонда временного пользования.

Если лишения имущества не избежать, то необходимо помнить, что право собственности и право проживания не тождественны между собой. Хотя Закон уточняет, что обращение взыскания на квартиру означает необходимость выселения всех ее обитателей, за исключением тех, которые проживают в нем по договору аренды (включая членов их семей). Но для того, чтобы остаться в квартире, они должны иметь договор аренды либо заключенный до передачи жилья в ипотеку (о чем банк должен был поставлен в известность на момент заключения ипотечного договора), либо заключенный уже после, но с согласия банка.

Но взыскание долга не означает одновременного выселения. Согласно Закону, у жильцов есть месяц на сборы. Но срок этот исчисляется лишь с момента получения соответствующего требования банка. Кроме того, для принудительного выселения банк должен опять обращаться в суд.
Жилищный кодекс указывает, что выселение из квартиры, на которую обращено взыскание согласно договору ипотеки, проходит без предоставления другого жилья. Есть, конечно, оговорка, что если предметом ипотеки является то помещение, которое куплено за счет кредита, обеспеченного ипотекой, то следует выселяемым выдать жилье из фонда временного пользования (проще говоря, комнату в общежитии). Однако тут же указывается, что отсутствие такой возможности не является основанием для приостановки процесса выселения.

С другой стороны, согласно Закону «Об основах социальной защиты бездомных граждан и беспризорных детей», для совершения каких-либо сделок относительно недвижимости, на которую право собственности имеют дети, необходимо предварительное согласие органов опеки и попечительства.

Ипотечный кредит – долгосрочный. Как правило, он выдается не меньше чем на 10 лет, и за это время может многое случиться. К примеру, у заемщика родится ребенок, или будет утрачено то жилье, которое в свое время позволило органам опеки и попечительства дать согласие на заключение ипотечного договора. В таком случае вполне можно зацепиться за то, что продажа на публичных торгах – это тоже сделка. И поэтому на нее необходимо получить согласие органа опеки и попечительства.

Наличие ребенка – это достаточно надежный способ защиты от выселения из квартиры, купленной в кредит. Правда, сработает он, скорее всего, в том случае, когда выселяемые смогут доказать, что права ребенка будут ущемлены.

Но банки очень редко прибегают к подобным мерам. Согласно законодательству, это связано со множеством трудностей. Поэтому во всех случаях, когда заемщик может хоть как-то погасить свой долг, в том числе и после обращения взыскания на квартиру, банк пойдет ему навстречу либо по своему желанию, либо по требованию законодательства.