Законодательство о покупке и продаже недвижимости

Согласно законодательства государства Украины и Автономной Республики Крым любой гражданин, достигший совершеннолетия и имеющий при себе гражданский паспорт, без ограничений может приобрести в частную собственность недвижимость, земельный участок, которая находится на территории Украины.

Граждане СНГ имеют возможность обменять свою недвижимость на недвижимость, расположенную в любом населенном пункте государства Украина.

Граждане дальнего зарубежья для покупки недвижимости обязаны получить в посольстве Украины вид на жительство. Эти условия распространяются и на граждан государств Прибалтики.

При приобретении недвижимости на территории Украины прописка покупателя для совершения сделки в нотариальной конторе значения не имеет. Покупатель имеет возможность купить несколько объектов недвижимости (домов, квартир) на территории Украины, при этом после регистрации договора купли-продажи в БТИ прописка не обязательна; основанием права прописки является договор купли-продажи.

После заключения договора купли-продажи новые собственники заключают между собой договор о порядке пользования недвижимостью, заверенный нотариально.
Разницы в налоговых платежах на недвижимость для граждан России и Украины не существует. Это касается и арендованной земли и земли, находящейся в частной собственности.

Купля-продажа объекта недвижимости — наиболее распространенный способ передачи права собственности.
Статья 227 Гражданского Кодекса Украины предусматривает нотариальную форму такого договора, если хотя бы одной из сторон является гражданин. Министерство юстиции Украины, органы нотариата приравнивают к жилому дому, о котором идет речь в этой статье ГК, также квартиры и другие объекты недвижимости.

Наряду с государственными и частными нотариусами право оформления и регистрации объектов недвижимости, в том числе жилого дома, квартиры, имеют товарные биржи. Такое право им предоставлено Законом Украины от 10.12.91 г. «О товарной бирже». Его статья 15 ограничивает биржи правом оформления только договоров купли-продажи и обмена (что касается объектов недвижимости) и подчеркивает, что сделки, зарегистрированные на бирже, дальнейшему нотариальному удостоверению не подлежат.
При нотариальном удостоверении или биржевой регистрации договора купли-продажи необходимо соблюдение требований ст. 23 и ст. 145 КоБС, ст. 114 Гражданского Кодекса Украины. В частности, согласие в письменной форме второго супруга обязательно при продаже квартиры: в доме ЖСК, выкупленной у органов местного самоуправления, построенной на основах долевого участия, приобретенной ранее через куплю-продажу человеком, состоящим в тот момент в зарегистрированном браке. Разрешение органов опеки и попечительства на продажу требуется только в тех случаях, когда ребенок (дети) записан в качестве собственника в любом из правоустанавливающих документов. Но не требуется, если ребенок только прописан на продаваемой жилплощади, но собственником ни квартиры в целом, ни какой-либо ее части (доли) не является. Кроме того, при продаже комнаты (комнат) в коммунальной квартире или части дома полагается выяснить позицию соседей-долевиков. Согласно ст. 114 ГК Украины соседи имеют право преимущественной покупки продаваемой доли в общей собственности перед третьими лицами. Следует иметь в виду, что отказ от такого права надлежит получать только от соседей-собственников, а не от нанимателей жилья. Перечень собственников-долевиков отражается в справке-характеристике БТИ, выдаваемой для отчуждения объекта.
Обмен жильем — второй способ передачи права собственности
Договор обмена может быть удостоверен любым нотариусом и зарегистрирован на бирже. Обмениваемые объекты должны принадлежать сторонам на праве собственности. При заключении договора обмена (который, по сути, состоит из двух договоров купли-продажи, где эквивалентом денежного расчета является только имущество) необходимо соблюдение требований ст.ст. 23 и 145 КоБС Украины, а соблюдение ст. 114 ГК Украины — нет.

Дарение — еще одна форма передачи права собственности.
Договор дарения может быть удостоверен только нотариусом (государственным или частным), но на бирже зарегистрирован быть не может. При составлении договора дарения правила ст. 114 ГК Украины не применяются. Согласно статье 146 КоБС Украины представители несовершеннолетних детей (как опекуны, попечители, так и родители в силу ст. 78 КоБС) не вправе совершать дарение от их имени.

Договор пожизненного содержания — способ передачи жилья в собственность. Он имеет ряд особенностей. Например, при его заключении накладывается запрет на отчуждение объекта. Договор может быть удостоверен как государственным, так и частным нотариусом. Объект может быть продан при условии, что человек, передавший в его собственность, умер. Либо, скажем, при условии расторжения договора по обоюдному согласию сторон либо в судебном порядке. При расторжении договора стороны восстанавливаются на прежние позиции, и документы о праве собственности возвращаются прежнему собственнику.

Получение объекта недвижимости в собственность по наследству. Документ о праве собственности — свидетельство о праве на наследство по закону (или по завещанию), которое выдается по истечении шести месяцев со дня смерти наследодателя только государственной нотариальной конторой или консульским учреждением Украины за рубежом.
Различается наследование по закону и по завещанию. Право на наследство по закону имеют, в первую очередь, в равных долях дети (в т.ч. усыновленные), супруг и родители умершего. Внуки и правнуки являются наследниками по закону, если нет в живых родителей, которые были бы наследниками (ст. 529 ГК Украины). При отсутствии наследников первой очереди или при непринятии ими наследства наследуют в равных долях братья и сестры (родные) умершего, а также дед и бабка как со стороны отца, так и со стороны матери (вторая очередь) — ст. 530 ГК Украины. К числу наследников по закону относятся нетрудоспособные лица, состоявшие на иждивении умершего не менее одного года до его смерти. Они наследуют наравне с другими наследниками (ст. 531 ГК Украины).

При оформлении наследства по завещанию право на обязательную долю в наследстве имеют несовершеннолетние или нетрудоспособные дети наследодателя, а также нетрудоспособные супруг, родители и иждивенцы умершего, в размере 2/3 доли, которая причиталась бы каждому из них при наследовании по закону (ст. 535 ГК Украины). При отсутствии (или нежелании, отказе) наследников I и II очереди имущество переходит государству в лице местных органов власти (ст. 555 ГК Украины). При отчуждении квартиры (дома), полученных по наследству, требования ст. 23 КоБС не применяются, а требования ст. 145 КоБС и ст. 114 ГК Украины должны соблюдаться.

Приобретение объекта недвижимости в собственность с публичных торгов (Глава 46 ГК Украины). Продажа имущества (жилого дома, квартиры) на публичных торгах происходит в порядке обращения взыскания для погашения долга. Продажа производится по аукционному принципу судебными исполнителями. Для публичной продажи объекта необходимы: предварительное объявление об этом (за 10 дней); внесение покупателями десятипроцентной стоимости имущества на счет суда накануне торгов, участие в торгах не менее двух покупателей. В торгах не могут участвовать юридические лица, а также работники органов власти, суда, прокуратуры, МВД, адвокаты, члены их семей. По результатам торгов составляется акт, который утверждается судьей. На основании акта победитель торгов должен уплатить всю стоимость объекта.
Документом о праве собственности служит свидетельство о приобретении жилого имущества с публичных торгов, выдаваемое государственным или частным нотариусом. При отчуждении имущества, приобретенного на публичных торгах, применяются правила статей 23 КоБС и 114 ГК Украины.
Право собственности на спорное имущество. Оно может быть получено в случае решения суда, которое является правоустанавливающим документом.
Решение суда может быть: о разделе спорного имущества в каком-либо соотношении, о присуждении имущества кому-либо из спорящих сторон, о лишении права собственности кого-либо и признании права собственности на имущество (в целом или в части) за кем-либо.
При отчуждении оспоренного и приобретенного по решению суда имущества применяются требования ст. 145 КоБС и ст. 114 ГК Украины, а правила ст. 23 КоБС Украины не применяются.